Что нужно знать для того чтобы заработать на недвижимости.

Глоссарий Рынка недвижимости

А Б В Г Д Е Ё Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Ъ Ы Ь Э Ю Я (для быстрого перехода нажмите на букву)

Акт приёма - передачи

документ, подтверждающий фактическую передачу недвижимости, денежных средств от продавца к покупателю (арендодателя арендатору) и обратно.

Амортизация кредита

выплата кредита, внесенем денег по основному долгу и процентам по нему.

Андеррайтинг

расчет банковских рисков по ипотеке, с заключенем об параметрах кредита: сроке, процентной ставке, первоначальном взносе и др.

Аннуитет (Аннуитетный платеж)

равный по сумме, ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга. Весь долг вместе с процентами делится на равные суммы для ежемесячного погашения. Сначала большая часть суммы идет в счет погашения процентов, а меньшая - в счет основного долга. Со временем доля выплат по основному долгу растет, а по процентам уменьшается. Вот так и получается неизменный ежемесячный платеж.

Аренда земли

собственник земли (арендодатель) передает свой земельный участок на определенный срок, другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйственной деятельности за определенное вознаграждение.

Арендатор

гражданин или фирма, пользующееся объектом недвижимости на временной воздмездной основе.

Арендная плата

денежная сумма, подлежащая оплате арендатором за использование объекта недвижимости арендодателя. Обычно рассчитана в размере денежной суммы за 1 квадратный метр, условия и выплата оговорены договором аренды.

Арендодатель

фирма или гражданин, являющееся владельцем или балансодержателем объекта недвижимости и сдающее его в срочное возмездное использование арендатору, согласно договора аренды.

Аукцион публичный

вид реализации объекта недвижимости. Обычно объект выставляют на аукцион для получения максимально выгодных условий ддля продавца. Условия аукциона предусматривают осмотр объекта покупателями, и выбор покупателя предложившего в ходе аукциона наилучшие условия.

База оценки объекта недвижимости

разновидность цены объекта недвижимого имущества, в которой учитывается цели и методы оценки недвижимости.

Балансовая стоимость

цена активов фирмы, числящихся на балансе. Рассчитывается как изначальная цена покупки или возведения объекта недвижимого имущества, указанная при занесении в балансовую ведомость, минус накопленный износ.

Баланс основных средств

отчет, отражающий движение активов, относящихся к основным средствам за отчетный период.

Бизнес план

план, программа осуществления инвестиционнго проекта, перечень действий, содержащая сведения об исполнителях, инвестиционном проекте, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

документ описывает все стороны будущего инвестиционнго проекта, анализирует риски, с которыми оно может столкнуться, а также устанавливает способы их решения и минимизации потерь, при неблагоприятном стечении обстоятельств.

Является основным документом, на основании которого можно получить инвестиции из вне. Инвестор на основании Б-П оценивает привлекательность описанного в нем проекта. Бизнес план содержит конкретный план по реализации проекта, четко ограниченный по срокам и способам реализации, служит дополнительной гарантией для инвесторов.

Благоустройство

комлекс работ по физическому улучшению участка, в целях приведения в состояние, пригодное для разрешенного использования (строительство, обслуживание зданий и др.): обустройство дорог, прокладка иженерных сетей, вертикальная и горизонтальная планировка, осушение, вынос коммуникаций, исправление микроклимата, меропроятия по санитарной очистке, снижению шума и охране от загрязнения земли, воздуха, водных ресурсов и др.

Брокер

юридическое или физическое лицо, выполняющее посреднические функции между продавцом и покупателем (в жилой недвижимости - риэлтор), между страховщиком и страхователем (страховой брокер), банком и заёмщиком (кредитный брокер, ипотечный брокер), между судовладельцем и фрахтователем. Брокер получает вознаграждение в виде комиссионных.

Бунгало

(хинди bangla – в бенгальском стиле) – одноэтажный дом для одной семьи, часто с плоской крышей и обширной верандой. В туристическом бизнесе так называют небольшие коттеджи, стоящие отдельно от основного здания отеля.

Вторичный ипотечный рынок

совокупность сделок по купле-продаже первичных договоров залога недвижимости. Банки продают ипотечные кредиты, инвестбанкам или АИЖК.

Выбытие основных средств

отчуждение (продажа, передача), списание (ликвидация, гибель) основных средств фирмы..

Вилла

(лат. villa – загородный или деревенский дом) – загородный усадебный дом с садом или парком.

Вторичное жилье (недвижимость)

недвижимость, выставляемая на продажу его первым или одним из последующих владельцев.

Генеральный план

раздел проектно - сметной документации, содержащий комплекс решений в планировке и благоустройстве, размещение объектов недвижимости, транспорте, электрических сетей, водоподведение и отведение, отопление, отопление и др.

Генеральный подрядчик

строительное предприятие, являющееся главным исполнителем договорного подряда, то есть соглашения с заказчиком о выполнении определенного круга строительных работ. Г.П. отвечает перед заказчиком за выполнение всего круга, комплекса работ, установленных договором, с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, но при этом всегда остается ответственным за выполнение работы субподрядчиками.

Генеральный подрядчик обычно участвует вместе с генеральным поставщиком в сдаче заказчику комплектного оборудования или объекта в целом. Г.П. может выступать также генеральным проектировщиком.

Генеральный проектировщик

главное проектное предприятие, организующее и выполняющее согласно подрядному договору с заказчиком проектирование зданий, сооружений, жилых комплексов. В ходе сооружения комплектного промышленного или другого объекта Г.п. осуществляет авторский надзор и имеет на стройке группу рабочего проектирования, которая вносит оперативные поправки в проект в связи с изменением условий строительства или ошибками, выявленными в ходе сооружения объекта. Г.п. может с согласия заказчика поручить выполнение отдельных проектных работ отечественным или иностранным субпроектировщикам, отвечая при этом за качество их исполнения. Г.п. обычно участвует в сдаче объекта заказчику вместе с генеральным подрядчикам и генеральным поставщикам.

Государственная пошлина

денежные сборы, взимаемые в установленном государственном порядке и размерах специально уполномоченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, нотариальными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости

является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных  сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Дата оценки объекта недвижимости

дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Девелопмент недвижимости

комплекс материальных качественных преобразований в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий иными техническими, правовыми характеристиками и стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Цель девелопмента недвижимости – создание объекта недвижимости и получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребностям покупателей недвижимости.

Девелопер недвижимости

это профессиональный участник девелопмента недвижимости, профессиональной деятельности по организации процессов инвестиционно-строительной деятельности, а также качественных преобразований недвижимости, обеспечивающих возрастание её стоимости. Предприниматель, организующий особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке.

Декувер

разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Денежный поток (англ. Cash flow,CF)

поток разниц (положительных или отрицательных) платежей между величинами поступлений и выплат денежных средств компанией за определенный период времени, характеризующий инвестиционный проект.

Дисконтирование

широко применяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразование в текущую стоимость будущего потока капиталовложений.

Добросовестный владелец

тот, кто не знал и по обстоятельствам не мог знать о неправомерности своего законного владения.

Доверенность

документ, выдаваемый юридическому или физическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (доверителя).

Доверенность носит срочный характер, срок действия указывается в самом документе. Действие доверенности прекращается также вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического лица и других случаев, предусмотренных законодательством. По объему полномочий различают три вида доверенностей:

-  разовая - на совершение одного конкретного действия;

-  специальная - на совершение каких-либо однородных действий;

-  общая или генеральная - на общее управление имуществом доверителя, заключение договоров и т.д.

 

Договор

соглашение сторон, по которому передается имущество, производится работа или оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), т.е. установление, изменение и прекращение определенных имущественных связанных с ними неимущественных прав и обязанностей

К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (Гражданский Кодекс Российской Федерации).

Стороны могут заключать, так называемый смешанный договор, в котором содержатся элементы других договоров.

Договор считается состоявшимся, если между сторонами достигнуты соглашения  по всем его существенным условиям.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и принуждение при этом не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договорное отношение состоит не только из существенных условий договора, но и всех соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договора, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Перед заключением основного договора может заключаться предварительный договор, позволяющий установить предмет договора и  содержащий все предварительные условия по данному соглашению.

С юридической точки зрения существуют различные виды договоров. Например, при системе ипотечного кредитования через банк могут заключаться следующие виды договоров: кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на строительство.

 В зависимости от вида договора отношения сторон будут в определенной степени регулироваться действующим законодательством РФ или другими нормативными документам, действующими на территории страны.

Договор долевого участия в строительстве

соглашение, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры.

Договор займа

договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор кредитный

договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Договор найма (аренды) жилого помещения

договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Должник

сторона в обязательстве, от которой другая сторона - кредитор вправе потребовать совершения определенного действия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.

Долевая собственность

часть доходов, имущества, других ценностей, на которую вправе претендовать один из участников общего дела, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства, именуемые долевым участием.

Долевое участие

совместное, наряду с другими инвесторами, вложение денежных средств, ресурсов в строительство с выделением величины доли - функционально законченной недвижимости (кваритра, таунхаус, бутик в торговом центре).

Дуплекс

(лат. duplex – двойной) – дом на две семьи с отдельными входами либо квартира, расположенная на двух уровнях.

Емкость рынка

возможный годовой объем продаж определенного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Жилищная сфера

область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищное право

часть гражданского права, регулирующая порядок предоставления жилых помещений, условия пользования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользования ими.

Жилищное товарищество

товарищество собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве юридического лица.

Жилищный фонд

совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для  престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Завещание

распоряжение гражданина относительно принадлежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

Задаток

денежная сумма, которую одна сторона предварительного договора передает другой стороне в счет причитающихся по договору платежей – в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае отказа покупателя (обычно по истечении определенного периода времени) он теряет задаток, а в случае отказа продавца, он возвращает задаток в полном объеме (иногда – в двукратном размере).

Заказчик

юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.

Законное владение

фактическое обладание объектом недвижимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора, административного акта или решения суда.

Зарубежная недвижимость

квартиры, дома, бунгало, виллы, дуплексы, таунхаусы, шале, кондоминиумы, магазины, рестораны, отели, земельные участки расположенные за границей Российской Федерации.

Застройщик

физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт недвижимости, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи. Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Земельный участок, отведенный под строительство, должен быть использован по назначению в установленные сроки.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости

расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по ликвидации объектов недвижимости.

Земельный участок

часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), имеющая:
- фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус; и
- документально установленные ограничения на использование.

З. у. может быть делимым и неделимым. Делимым является З. у., который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный З. у., разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Граница З. у. фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь З. у. определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус З. у. включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Землевладелец

юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла

часть территории, ограниченная на местности и/или на плане: по поверхности земной коры границами земельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр.

Землепользование

пользование земельным участком, установленное законом.

Землеустройство

законы, правила, нормы купли-продажи, наследования, применения земельных угодий.

Износ

снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Имущественное право

вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции

долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестиционная собственность

собственность (недвижимость), которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости

совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Инвестор

-         лицо, вкладывающее средства в недвижимость для извлечения дохода;

-         держатель закладной, для которого банк осуществляет обслуживание ипотечного кредита.

 

Инвестиционный проект (англ. - Investment project)

конкретное мероприятие (комплекс мероприятий), в которое вкладываются денежные средства (инвестиции) с целью получения прибыли и/или прироста капитала.

Инфраструктура

комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства.  Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспечения работников строительных предприятий.

Ипотека, ипотечный кредит

(греч. hypotheke – залог) – вид кредита, выдаваемый под залог недвижимости. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок (10–30 лет). В случае неисполнения заемщиком своих кредитных обязательств его недвижимость переходит в собственность банка-кредитора. Документ, удостоверяющий такой переход, называется договором залога (закладной).

Ипотечный брокер

юридическое или физическое лицо, выполняющее посреднические функции между банком и заемщиком, собирает все справки, консультирует, помогает готовить и подовать документы на кредитный комитет. Брокер получает вознаграждение в виде комиссионных.

Исковая давность

срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастр земельный

систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастр объектов недвижимости

систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны.

Кадастровая съемка

геодезические работы по земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и межевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территорий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, наличие или отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка (Кадастровая стоимость участка)

нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых региональными органами законодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам.

Кадастровое землеустроительное дело

совокупность документально оформленных технических, юридических и экономических характеристик земельного участка (объекта недвижимости), являющихся основой для оформления правоустанавливающих документов.

Кадастровый участок 

основная учетная единица территории, регистрируемая в земельном кадастре или в кадастровой системе.

Капитальные вложения

инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов предприятия; затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств (строительные работы, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание многолетних насаждений).

Источниками финансирования капиталовложений могут являться: федеральный и местные бюджеты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства юридических и физических лиц; средства иностранных государств, и также иностранных юридических и физических лиц.

 

Кодекс

синтезированный единый законодательный акт, регулирующий какую-либо область общественных отношений.

Коммерческая недвижимость

нежилая недвижимость, предназначенная для коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли. Подразделяется на офисную, торговую, промышленную, складскую и гостиничную недвижимость.

Кондоминиум

товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Концепция развития инвестиционнго проекта

документ - программа конкретных действий, обоснование инвестиций. Состоит из описания инвестиционного проекта, предпосылок возникновения, маркетинговых исследований, обоснований, календарного плана конкретных действий, расчета необходимых затрат, выявление покупательских предпочтений, источников дохода, расчет будущих денежных потоков, доходности, окупаемости.

Обычно разрабатывается сторнними консультантами, является основным программным документом, на основании которого идет развитие инвестиционного проекта и получение инвестиций из вне. Инвестор на основании Концепции оценивает привлекательность описанного в ней проекта и контроилирует его развитие.

Конъюнктура

совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели.

Коэффициент займа

процентное выражение отношения величины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной цены или оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка

коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и земли.

Кредитор

заимодавец, юридическое или физическое лицо, предоставляющее взаймы денежные средства либо другие ценности, а также лицо, которому хозяйствующие субъекты задолжали денежные средства.

Ликвидность

легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значительного колебания цен.

Листинг недвижимости

стандартизованный перечень объектов недвижимости, торгующихся на рынке недвижимости.

Лофт

(англ. loft – чердак) – переоборудованное под жилье помещение промышленного назначения.

Лэнд - девелопмент

развитие земельного участка, основанное на выявлении его наилучшего использования. Комплекс последовательных, взаимосвязанным мер по улучшению потребительских свойств земельного участка, таких как: формирование, выявление наилучшего использования, закрепление вариантов разрешенного использования, приведение в соответсвие с требования пользователя - отсыпка, мелиорация, проведение дорог, инженерных коммуникаций и т.д.

Межевание участка

установление границ землепользования. Комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.

Муниципальная собственность

объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное право

правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в процессе организации и деятельности местного самоуправления в городах, сельских поселениях и на других территориях.

Муниципальный жилищный фонд

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреждений.

Налог на недвижимость

обязательные платежи, ежегодно взимаемый государством за владение недвижимым имуществом. Выражается в виде фиксированной либо прогрессивной процентной ставки от оценочной стоимости недвижимости, а также может рассчитываться местными налоговыми органами по индивидуальной схеме. Разновидностью налога на недвижимость является существующий в некоторых странах налог на благосостояние (налог на роскошь). Он взимается с владельцев недвижимости, стоимость которой превышает установленную законом сумму.

Наследование

получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти владельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Недвижимость

слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Недвижимая собственность

-         юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом;

-         единство физического тела – недвижимости и права собственности на него.

 

Нежилое помещение

помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Незавершенное строительство

показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и  объект  оказывается «замороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

 

Нематериальные активы

активы, используемые в течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и приносящие доход.  Это - права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии (включая лицензии на определенные виды деятельности), торговые марки и товарные знаки.

Норма амортизации 

процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации

отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

Обязательство

гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо  обязано совершить в пользу другого лица  определенные действия: передать объекты недвижимости, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия.

Объекты отношений в сфере недвижимости

права на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объекты права собственности

предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.

Ограничительные обязательства

ограничительные положения в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии застройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещение и коммуникациями и т.д.

Описание недвижимости

отражение недвижимости в регистрационных документах. Оно требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка недвижимости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. Описание недвижимости - основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости, и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Опцион

-         право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях;

-        предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях;

-         возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства;

-         предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

 

Отвод земель

предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативными документами, земель (земельных участков).

Оферта

-         предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации;

-         любое предложение заключить договор (в том числе и предварительный), исходящее от одной из сторон.

 

Оценка недвижимости

определение стоимости недвижимости, проводимое при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе или в целях их учета.

Оценщик недвижимого имущества

лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества  

Перевод (уступка) долга

сделка, вследствие которой с согласия кредитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, принимающим обязательство первоначального должника.

План земельного участка

чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, т.е. без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографические - с изображением рельефа местности.

План ситуационный

план, показывающий размещение объекта недвижимости в увязке ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения объекта недвижимости.

Подрядные торги

форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Покупатель недвижимости

физическое или юридическое лицо, имеющее намерение купить, либо купившее, недвижимость, как для личных, семейных, домашних и иных нужд, так и для осуществления предпринимательской деятельности. Является контрагентом по договору купли продажи и плательщиком денег.

Права на развитие

любые права, оговоренные муниципальными (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства.

Право

система общеобязательных норм, признанных и охраняемых государством.

Право собственности

полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Право собственности на землю

право лица, имеющего в собственности земельный участок, продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Право частной собственности

право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовая норма

общеобязательное правило поведения в обществе, признанное и охраняемое государством.

Правовой статус

сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

Правоспособность гражданина

способность иметь гражданские права, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражданами.

Правоспособность юридического лица

способность юридического лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Предпринимательская деятельность

самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья

бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

Приватизация по конкурсу

приобретение у государства в частную собственность физическими или юридическими лицами объекта приватизации либо права аренды на объект  недвижимости, входящего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену.

Приватизация дачных участков (дачная амнистия)

бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими дачных участков.

Принципы оценки объектов недвижимости

методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

 

Приобретательская давность

добросовестное, открытое и непрерывное владение объектом недвижимости, как своим собственным, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом как своим собственным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобретает на него право собственности.

Продавец недвижимости

Физическое или юридическое лицо, осуществляющее продажу недвижимости от своего имени (если является собственником) или по доверенности. Является контрагентом в договоре купли проджажи недвижимости и получателем денег.

Проектно-сметная документация

совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны - финансовый план, который используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Проектное финансирование

Кредит (разновидность инвестиционного кредита) на реализацию инвестиционнго проекта. Возврат денег происхдит за счет денежного потока, генерируемого самим инвестиционным проектом. Обеспечением (залогом) выступает недвижимость инвестиционнго проекта. Обычно проектное финансирование выдается в размере 60-80 % от требуемых вложений в инвестиционный проект. Оставшиеся 20-40% инициатор инвестиционного проекта финансирует собственными средствами.

Промышленная недвижимость

объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Процентная ставка

плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Процентный риск

риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Публичные записи

поддерживаемая государством система документов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование

исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Реверсия

возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Реестр частной собственности

составная часть реестра собственности, представляющая собой банк данных о собственниках (физических и юридических лицах) и об объектах частной собственности – предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях – на определенной территории.

Реконструкция

совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости. При этом может осуществляться:

-         перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых оснований – их частичная разборка;

-         повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);

-         замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, улучшающие эксплуатационные качества зданий и объектов;

-         мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям территорий.

 

Рента

регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Реституция

восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение объекта недвижимости законному владельцу.

Риск

возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор инвестируя в недвижимость не получит ожидаемых доходов

Рынок

-         совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

-         сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

-         совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики;

-         система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

-         сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства.

Рынок недвижимости

совокупность участников (покупатель недвижимости, продавец недвижимости, собственник недвижимости, консультант по недвижимости, девелопер недвижимости, брокер недвижимости, агент по недвижимости, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы по недвижимости и т.д.) и сделок (покупка недвижимости, продажа недвижимости, аренда недвижимости и т.д.) совершаемых между ними.

Рынок покупателя

ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них  по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца

ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Самовольная постройка

жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Сегмент рынка

-         совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов;

-         часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой покупателей.

 

Секьюритизация

выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений

это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений является основой для:

- определения размера капитальных вложений;

- финансирования строительства;

- формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

- расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

- оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки;

- размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчетность, оценка финансовой деятельности застройщиков  и подрядчиков. Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

-      проект и рабочая документация, включая чертежи, пояснительные записки;

-      ведомости объемов строительных и монтажных работ;

-      спецификации и ведомости на оборудование;

-      основные решения по организации строительства;

-      действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

-      отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

 

Сметные нормативы

обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей хозяйства.

Сметные нормативы подразделяется на следующие виды: федеральные (общереспубликанские); ведомственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нормативная база пользователя.

В совокупности с ч. 4 СНиП «Сметные нормы и правила», содержащей в своем составе основные правила разработки и применение сметной стоимости строительства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

 

Сметные цены

применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изделия и конструкции; цены на работу строительных машин и механизмов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Собственник недвижимости

физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Социальная норма площади жилья

размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Стоимость первоначальная

сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая складывается из затрат на строительно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Страхование титула

защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула - перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Строительная сберегательная касса (ССК)

специализированный банк. Основной целью ССК является накопление средств и выдача целевых жилищных займов. Деньги для целевых жилищных займов ССК черпает из:

• вкладов потенциальных заёмщиков,

• платы действующих заемщиков за пользование жилищным займом,

• государственных денег.

Государство предоставляет деньги в соответствии с контрактом о строительных сбережениях, при условии, что вкладчик в течение определённого срока вложил на свой счёт определённую сумму. Целевой жилищный кредит получает вкладчик ССК если, он в течение нескольких лет, регулярно (обычно ежемесячно) делал вклады в ССК. Все % (вклад и кредит) фиксированны.

Субаренда

передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости)

собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления.

Схема зонирования

составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости.

Сюрвейер

специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Текущая отдача

отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Тендер

конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация

документация, разработанная тендерным комитетом и содержащая техническую и коммерческую части. Техническая часть тендерной документации представляет собой:

-     описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

-      информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

-     технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника финансирования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.

По усмотрению тендерного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.

 

Титул (от лат. titulus — надпись, почетное звание)

в гражданском праве основание какого-либо права.

Титул собственности

способ приобретения права собственности. Т. с. традиционно подразделяются на две группы:

- первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную недвижимость (включая и случаи, когда его вообще не было),

- производные, при которых право собственности на недвижимость возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).

Титульное владение

владение недаижимостью, основанное на каком-либо праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего юридического факта — титула (напр., право собственности, основанное на договоре купли-продажи недвижимости или переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титульный список

перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Товар инвестиционного комплекса

полностью законченные строительством и подготовленные к функционированию (в т.ч. производственному) объекты инвестиционной деятельности.

 

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости

качественные изменения недвижимости, которые могут быть:

отделимыми - отделяться от недвижимости, без ущерба

неотделимыми - не отделяться от не движимости без ущерба последней..

Услуга по оценке объекта недвижимости

результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Федеральный кадастр объектов недвижимости (федеральный кадастр недвижимости)

систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об объектах недвижимости страны.

Фи девелопмент (англ. fee - вознаграждение, гонорар)

девелопмент, стоимость которого «затраты + вознаграждение» (expenses + fee). Девелопер недвижимости не являлется акционером проекта, не участвует в финансировании проекта, а работает как организатор, за фиксированный гонорар;

Финансирование недвижимости

использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование – в период создания объекта недвижимости и долгосрочное – финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Эмитент жилищного сертификата

юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эскроу

подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскро-услуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этика оценщика недвижимого имущества

совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества

Юридический кадастр

систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.

Удачных заработков на недвижимости